Deposito cauzionale locazione commerciale: vademecum per orientarsi

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Stai cercando informazioni al riguardo? Bene, non devi far altro che proseguire nella lettura dell’articolo, che ti esporrà tutti gli aspetti che riguardano questo particolare istituto che regola i rapporti tra locatore e affittuario.

Il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale, o cauzione d’affitto, è una somma di denaro che il locatore richiede al locatario al momento della sottoscrizione di un contratto d’affitto. In questo caso, di un affitto relativo a locali destinati ad uso commerciale. Lo scopo di questo istituto è quello di tutelare il proprietario dell’immobile, ponendolo al riparo da eventuali danni causati dall’affittuario o, anche, dal mancato pagamento del canone.

Come vedremo, però, anche l’affittuario è tutelato dalla legge proprio per quanto riguarda sia il deposito cauzionale sia gli interessi maturati.

Deposito cauzionale locazione commerciale

Quando si parla di locazioni non abitative, il deposito cauzionale locazione commerciale non può superare un importo pari a tre mensilità del canone mensile. In caso di clausole contrattuali che rechino pattuizioni che superino il limite delle tre mensilità, è possibile sanzionarle, con il riconoscimento al conduttore di un rimborso del deposito cauzionale versato.

La decisione del Legislatore in merito al deposito cauzionale non superiore a tre mensilità, ha per obiettivo di evitare che venga attribuito un ingiusto vantaggio ai danni di chi affitta, che rappresenta la parte più debole.

Le formule di garanzia

Esistono, tuttavia, diverse modalità secondo cui declinare le forme di garanzia che impegnano il conduttore e il locatore. Il locatore, infatti, può chiedere al conduttore forme di garanzia quali le fidejussioni bancarie e assicurative, o garanzie rilasciate da terzi, al fine di garantirsi l’esatto e puntuale pagamento dei canoni di locazione.

Il pegno

Un’altra strada percorribile in alternativa alla cauzione per la locazione commerciale è il pegno. Questa formula prevede il versamento di una somma a titolo di pegno, appunto, su un apposito conto corrente vincolato, a garanzia reale dell’adempimento previsto dal contratto, e quindi del puntuale pagamento del canone di locazione. Il conto corrente può essere aperto, quindi, alla firma del contratto, in modo da consentire al conduttore di versare la somma prevista.

deposito cauzionale locazione commerciale
Deposito cauzionale locazione commerciale

La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria rappresenta un’altra possibilità, che consiste nel sottoscrivere un patto tra le parti. Il conduttore si impegna a versare una somma predeterminata a titolo di caparra, il cui fine è quello, ancora una volta, di stabilire una garanzia sul futuro pagamento del canone. In caso di mancato pagamento, quindi, il locatore sarà in grado di trattenere la caparra o, in alternativa, di richiedere l’esecuzione o la risoluzione del contratto di locazione in questione.

Come nel caso del pegno, è previsto che anche la caparra confirmatoria sia versata su un conto corrente vincolato. In entrambi i casi, la somma versata sul conto vincolato verrà restituita al conduttore, al momento della riconsegna dell’immobile, aggiunta degli interessi maturati.

La restituzione del deposito cauzionale

Al termine della locazione, in base alle indicazioni presenti sul contratto, il locatore è tenuto a restituire la somma accantonata sull’apposito conto vincolato. Come anticipato, ciò può avvenire solo se il conduttore dell’immobile abbia rispettato integralmente le obbligazioni previste. In caso contrario, infatti, il deposito assume rilievo nel senso di garanzia a tutela del proprietario. Questo aspetto è stato più volte confermato anche da alcune sentenze della Cassazione Civile.

Al termine della locazione, in base alle indicazioni presenti sul contratto, il locatore è tenuto a restituire la somma accantonata sull’apposito conto vincolato

Deposito cauzionale locazione commerciale: la normativa

Il Codice Civile, come abbiamo avuto modo di vedere, predispone più di un mezzo per garantire al locatore il pagamento del canone d’affitto. Il deposito cauzionale, comunque, rimane l’istituto più utilizzato in questo caso. Tale garanzia è regolamentata nell’Art. 11 della Legge 27 luglio 1978 n.392.

  • L’importo

L”aspetto maggiormente regolamentato dalla normativa è quello dell’importo della cauzione, che non può superare le tre mensilità del canone. La Legge stabilisce anche che, quando la locazione giunge a termine, il conduttore ha diritto a vedersi restituire il deposito cauzionale, ovviamente a patto che abbia rispettato integralmente le obbligazioni previste dal contratto.

  • Gli interessi

Per quanto riguarda gli interessi, invece, è previsto che questi siano corrisposti alla fine di ogni anno o, anche, in un’unica soluzione alla scadenza della locazione. È da sottolineare, comunque, che la legge considera un dovere inderogabile del locatore il versamento al conduttore degli interessi legati al deposito cauzionale.

Questo aspetto, infatti, ha ragion d’essere come protezione degli interessi della parte più “debole”. A ciò si aggiunge il fatto che gli interessi trattenuti dal locatore rappresenterebbero un “aumento nascosto” del guadagno proveniente dalla locazione stessa. E, a questo proposito, si tenga conto del fatto che la presenza nel contratto di clausole che prevedano una restituzione differente, sono da considerarsi sotto tutti gli aspetti legalmente nulle.

Il deposito cauzionale in caso di vendita dell’immobile

Quando il proprietario di un immobile posto in affitto intendesse venderlo, cosa accade al deposito cauzionale? È presto detto. Il passaggio di proprietà trasferisce i diritti e i doveri del proprietario originario a quello che subentra. In questo modo, l’obbligo della restituzione della cauzione versata dall’affittuario passerà al nuovo proprietario.

Deposito cauzionale locazione commerciale: conclusioni

Il deposito cauzionale locazione commerciale rappresenta un istituto che va a garantire gli interessi di chi affitta un immobile ma, allo stesso tempo, costituisce una forma di garanzia per il locatario. La legge, infatti, stabilisce che tale somma deve tornare – alla scadenza del contratto – a chi lo ha versato, aggiunto degli interessi maturati.

E ora, rimanendo nell’ambito degli investimenti immobiliari, ti consigliamo due letture che potrebbero tornarti utili. La prima è dedicata a investire oggi in immobili, e risponderà alle molte domande che possono sorgere intorno a questo tipo di attività.

L’altra, invece, riguarda un tema più complesso, come la possibilità di investire in immobili senza soldi. Scoprirai tutte le strade da percorrere in questo caso, valutando i vari aspetti che possono portarti ad acquistare un’abitazione, facendo le giuste valutazioni e pianificando attentamente le tue mosse. L’aspetto più importante, comunque, rimane la capacità di ragionare secondo un’ottica imprenditoriale, investendo al meglio e ricavando importanti utili da una vendita o da un affitto.

Buona lettura!

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